|
Written by InfoPerbankan.Com
|
Dua tahun terakhir, sebagian besar bank berlomba- lomba untuk ekspansi investasi di sektor properti. Setiap bank saling bersaing menawarkan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) yang paling menggiurkan.
Mandiri, misalnya, kini memberlakukan suku bunga 9 persen pada satu tahun pertama. Bank Tabungan Negara (BTN), yang sudah puluhan tahun memfokuskan diri pada perumahan, tak mau kalah langkah. Bank ini sejak 1 Juli 2004 lalu juga menurunkan suku bunga KPR, yang jumlahnya disesuaikan dengan besar kecilnya nilai kredit. Kredit sebesar Rp 50 juta ke bawah dikenai suku bunga 14,5 persen. Kredit Rp 50 juta sampai Rp 150 juta diberlakukan bunga 14 persen. Pinjaman di atas Rp 150 juta bunganya 13,5 persen. Sementara pinjaman di bawah Rp 50 juta dikenai bunga lebih tinggi karena sifatnya ritel sehingga biaya operasional relatif lebih besar.
Fenomena perkembangan properti seperti itu memunculkan pertanyaan, siapa yang sesungguhnya menikmati suku bunga KPR yang rendah tersebut? Benarkah kemudahan itu telah dinikmati masyarakat kelas menengah ke bawah yang selama ini sulit memenuhi kebutuhan rumah?
Berdasarkan data yang dihimpun Kompas, dari target pembangunan 130.000 unit rumah sangat sederhana (RSS) pada tahun 2002 yang terealisasi hanya 39.979 unit. Setahun berikutnya yang terwujud hanya 34.000 unit dari 90.000 unit yang ditargetkan. Sementara untuk tahun 2004 dari 200.000 unit yang ditargetkan, selama Januari-Juni 2004 baru terealisasi 38.853 unit.
Data Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) mengungkapkan selama tujuh tahun terakhir alokasi kredit properti, khususnya KPR, cenderung meningkat. Tahun 1998 sebesar Rp 17,471 triliun, tetapi setahun berikutnya turun menjadi Rp 12,837 triliun. Tahun 2000 naik menjadi Rp 15,975 triliun, lalu tahun 2001 sebesar Rp 19,913 triliun, tahun berikutnya Rp 21,771 triliun, serta tahun 2003 sebesar Rp 30,108 triliun. Untuk tahun 2004 diperkirakan sebesar Rp 38,3 triliun.
Belum optimalnya pembangunan perumahan tersebut membuat krisis rumah, dengan kekurangan secara nasional saat ini mencapai 6,2 juta unit. Volume ini belum terhitung kebutuhan rumah baru akibat pertumbuhan penduduk, yang rata-rata 800.000 unit per tahun. Jika setiap tahun kebutuhan rumah itu hanya terpenuhi sebagian kecil saja, berarti volume kebutuhan rumah pada tahun berikutnya semakin berlipat ganda.
Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah (Menkimpraswil) Soenarno pada awal November 2003 pernah mengatakan, "Andaikata setiap tahun dibangun satu juta unit rumah, diperlukan waktu sekitar 17 tahun untuk membebaskan rakyat dari perumahan kumuh. Hal itu berarti pada tahun 2020 barulah Indonesia terbebas dari perkumuhan."
Persoalan yang timbul adalah bagaimana dengan pembangunan perumahan yang selama beberapa tahun terakhir terbukti tak mencapai target Padahal, target yang ditetapkan pun sudah jauh di bawah kebutuhan riil masyarakat. Sementara pada bagian lain, bank begitu jorjoran menawarkan suku bunga KPR yang murah? Lalu, sampai kapan rakyat Indonesia terbebaskan dari krisis perumahan?
HARUS diakui, sampai saat ini pemerintah bersama semua pihak terkait belum serius membangun perumahan, terutama bagi masyarakat kelas menengah ke bawah. Pada perayaan Hari Habitat Nasional di Denpasar, Bali, 9 Oktober 2003, Presiden Megawati Soekarnoputri mencanangkan pembangunan sejuta unit rumah pada tahun 2004. Program itu dimaksudkan untuk mempercepat penyelesaian krisis rumah yang dialami masyarakat.
Pembangunan sejuta unit itu meliputi sebanyak 200.000 unit dibangun melalui program subsidi, 200.000 unit dukungan swasta, dan 600.000 unit melalui program pemberdayaan masyarakat, seperti di kawasan pesisir dan kumuh.
Untuk kategori ketiga, pemerintah akan memfasilitasi percepatan penerbitan sertifikat tanah, izin mendirikan bangunan dan KPR dari perbankan. Anehnya, dalam beberapa bulan terakhir program sejuta rumah semakin kabur.
Ada pejabat yang mengatakan program itu bukan hanya dilakukan selama tahun 2004, melainkan sampai tahun 2007. Ada lagi pejabat yang menegaskan, program pembangunan sejuta rumah tersebut hanyalah sebuah gerakan untuk membangkitkan semangat masyarakat untuk membangun rumah tinggal.
"Program sejuta rumah bukan proyek, tetapi gerakan sehingga semua pihak harus ikut berpartisipasi," ujar Direktur Jenderal Permukiman dan Perumahan Departemen Kimpraswil Syarifuddin Akil.
Pengaburan waktu dan esensi realisasi program sejuta rumah itu di satu sisi bisa diartikan sebagai ketidakseriusan pemerintah untuk membangun rumah murah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Dugaan ini bisa benar sebab sudah tujuh bulan berjalan masih banyak masalah yang belum sinergi antarinstansi terkait.
Misalnya, kesulitan pengembang mendapatkan kredit dari perbankan, proses izin lokasi dan penerbitan sertifikat yang berbelit-belit, dan kesulitan penyambungan aliran listrik 450 volt Ampere (VA).
"Selama ini kalangan direksi bank di luar BTN mengatakan siap mengucurkan KPR. Akan tetapi, ketika kita mendatangi kantor cabang untuk memproses KPR, dikatakan belum ada petunjuk pelaksana dari kantor pusat," ujar Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Fuad Zakaria.
Hingga Juni 2004 realisasi pembangunan rumah sederhana sehat (RSS) bersubsidi baru sekitar 22.000 unit. Itu meliputi 16.289 unit yang kreditnya dikucurkan melalui BTN dan sisanya dari bank lainnya. Selain BTN, ada lagi sekitar 50 bank yang telah menyatakan kesediaan mengucurkan KPR bersubsidi. Namun, hanya sebagian kecil yang serius merealisasikan.
Dari persoalan yang timbul, tentu patut diduga koordinasi antarinstansi terkait belum optimal.
Bahkan, mungkin saja pencanangan program pembangunan sejuta unit rumah itu tak dipersiapkan secara matang sebelumnya, dengan melibatkan semua pihak terkait, seperti Kimpraswil, Departemen Keuangan, Bank Indonesia, Departemen Energi dan Sumber Daya Mineral, PT Perusahaan Listrik Negara, Badan Pertanahan Nasional, Perumnas, bank pelaksana, dan para pengembang.
"Jika program sejuta rumah itu dipersiapkan secara matang sebelum dicanangkan, saya yakin tak akan menimbulkan masalah seperti yang terjadi belakangan ini. Bank pelaksana pasti dengan lancar mengucurkan KPR, pemerintah daerah pun tak akan mempersulit proses penerbitan izin mendirikan bangunan, PLN pun dengan senang hati melayani permintaan penyambungan listrik 450 VA," kata Direktur Eksekutif Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) Panangian Simanungkalit.
Semula timbul gagasan agar diterbitkan instruksi presiden atau keputusan presiden tentang pembangunan sejuta unit rumah. Tujuannya untuk mengikat semua instansi agar mengonsolidasikan semua kekuatan yang dimiliki guna menyukseskan program bagi masyarakat miskin tersebut.
Akan tetapi, gagasan ini kurang ditanggapi serius. "Kami telah melihat hanya Depkimpraswil saja yang serius menangani program ini, sedangkan instansi terkait lainnya kurang peduli. Fakta ini adalah awal dari kegagalan sehingga kami harapkan adanya Inpres guna mencegah kegagalan program itu. Karena, jika sejuta rumah itu terbangun selama 2004, perekonomian nasional juga menggeliat," kata Sekretaris Jenderal Dewan Pimpinan Pusat (DPP) Real Estat Indonesia (REI) Dharmasetiawan Bachir.
Ada lagi usul lain agar pemerintah menciptakan insentif yang dapat menarik pengembang untuk membangun rumah murah. Alasannya adalah pengembang saat ini lebih berorientasi pada pembangunan rumah untuk kelas menengah ke atas.
Jika insentif itu tidak diberikan secepatnya, dikhawatirkan tanah-tanah yang semula telah diperuntukkan bagi pembangunan RSS dialihkan menjadi kawasan perumahan untuk kelas menengah ke atas.
MENYANGKUT persoalan pengucuran KPR dan properti pada umumnya, sepertinya belum ada persepsi yang sama antara Bank Indonesia (BI) dan perbankan. BI masih trauma dengan kasus kredit properti sebelum tahun 1999 yang sarat dengan kredit bermasalah. Sebaliknya, kalangan perbankan semakin gencar membiayai pembangunan sektor properti melalui KPR, kredit pemilikan apartemen (KPA), dan kredit konstruksi.
Berdasarkan hasil pengkajian PSPI, kredit yang dialokasikan perbankan tahun 2004 mencapai Rp 60,4 triliun, meliputi kredit konstruksi sekitar Rp 12,5 triliun atau 21 persen dari total alokasi kredit. Jumlah tersebut naik Rp 3,017 triliun dibandingkan dengan tahun 2003.
Selain itu, kredit real estat Rp Rp 9,6 triliun atau 16 persen, atau bertambah Rp 2,205 triliun dari tahun 2003. Pengucuran kredit properti terbanyak adalah pada KPR, yakni Rp 38,3 triliun atau 63 persen. Nilai kredit ini juga meningkat Rp 8,192 triliun dari setahun sebelumnya.
"Dengan komposisi KPR jauh lebih besar dibandingkan kredit real estat serta konstruksi, sebetulnya posisi kredit properti sekarang sudah lebih sehat dibandingkan sebelum krisis. Saat itu, kredit konstruksi dan real estat jauh lebih besar dari KPR. Dana yang didapat umumnya dipakai untuk membeli tanah dan kondominium. Akibatnya memicu kredit macet," ujar Panangian.
Akan tetapi, kini kredit properti hanya 12,58 persen dari total nilai kredit yang dikucurkan perbankan selama 2004 sebesar Rp 480,13 triliun. "Jadi, perbankan tak perlu khawatir berlebihan terhadap kredit properti," kata Panangian.
Kredit properti yang disalurkan pernah mencapai 20,4 persen dari total kredit sebesar Rp 288,22 triliun tahun 1996. Setahun kemudian turun menjadi 19,6 persen dari Rp 348,5 triliun, tahun 1998 hanya 14,4 persen dari Rp 485,86 triliun, tahun 2000 turun menjadi 10,3 persen dari Rp 269 triliun, tahun 2002 cuma 9,6 persen dari Rp 364,59 triliun. Kemudian, tahun 2003 kredit properti naik menjadi 10,2 persen dari Rp 460,65 triliun.
Melihat kenyataan yang ada, timbul pertanyaan, di mana posisi masyarakat yang berpenghasilan rendah di tengah maraknya pengucuran KPR?
Jawabannya, mereka masih tetap terabaikan. Perlu disadari, dalam setiap krisis ekonomi, yang menjadi korban adalah negara dan "wong cilik". Dalam tiga tahun terakhir, posisi negara sudah diselamatkan dengan pembenahan dalam bidang makro-ekonomi, seperti penurunan suku bunga kredit dan stabilitas nilai tukar rupiah.
Akan tetapi, keberpihakan kepada "wong cilik" masih sebatas wacana. Masyarakat yang berpenghasilan rendah masih sulit mendapatkan pekerjaan serta sulit memenuhi kebutuhan sandang, pangan, dan papan. Inilah benih kecemburuan sosial. (JANNES EUDES WAWA)
|
|
Last Updated ( Friday, 21 December 2007 )
|
|
|
